購物中心開發流程

商場標準開發流程(日系)

I.假設及構想計畫階段
A.基礎調查分析-開發條件之基礎檢討與分析
1、基本條件整理
（1）基地環境特性
（2）周邊動向特性
2、Marketing基礎調查
（1）基地周邊生活機能調查
（2）開發Market及商圈的把握
3、市場戰略Image
（1）市場Image的設定
（2）市場戰略Image
4、事業收支概算
（1）投資規模概算
（2）租賃條件檢討
（3）事業預算預估
5、事業開發Image戰略
（1）Image Concept設定
（2）Zone別thema及MD Policy設定
（3）業種、業態Image Plan
（4）環境開發Image戰略
6、敷地條件整理
（1）敷地條件把握
（2）計畫規模設定
7、建築計畫
（1）建築Design Concept
（2）Zoning檢討
（3）建築Rough Plan
8、Image Tenant List
（1）Image Tenant戰略
（2）Image Tenant List

B. 基本構想-開發計劃之事業化方針擬定
1、前提條件的確認
（1）前提條件選出與調整
（2）基本方向性確認
2、Marketing調查
（1）立地、地域環境特性調查
（2）社會動向調查
（3）商圈調查
（4）競合店調查
（5）生活特性調查
3、Marketing戰略
（1）商圈分析
（2）商圈設定
（3）Target的檢討與設定
4、事業化戰略構想
（1）基本理念設定
（2）Concept設定
（3）基本戰略設定
（4）Concept與戰略的展開
（5）Zoning與Zoning Concept
（6）各Zone別Image的設定
（7）業種、業態計畫
（8）設施規模的設定
5、事業化Feasibility
（1）事業化基本方針
（2）事業計畫案
6、建築構想計畫
（1）建築規模的檢討及設定
（2）Block Plan的檢討及設定
（3）動線計畫
（4）建築基本構想圖
（5）Image Perspective 及設定


II.基本計畫階段
A.基本計畫擬定-此階段是製作實施計畫指針之企畫書。特別是進行業種、業態計畫、事業計畫之詳細分析、檢討，以作成不反覆的事業計畫決策為目的。
1、基本構想之檢證
（1）事例調查
（2）競合店調查
（3）居住者調查
（4）修正Half Model
（5）Marketing戰略的修正、調整
2、事業化戰略
（1）Town Identity構築（造街Thema）
（2）Target戰略與Life Style的整理
（3）MD Policy整理
（4）Block Master Plan
3、業種、業態計畫
（1）Image Tenant的抽出
（2）Anchor Tenant戰略
（3）Image Tenant Mix
（4）Anchor Tenant Promotion
（5）Tenant面積配分
（6）Tenant入居條件檢討
（7）候補Tenant名單List
4、事業計畫
（1）租賃條件調查
（2）事業條件設定
（3）事業計畫
5、建築基本計畫
（1）顧客導入、動線計畫
（2）搬入、出路設定
（3）停車Space計畫
（4）建築Design Policy
（5）建築基本計畫圖
6、內裝基本計畫
（1）配置計畫
（2）環境設計Policy
（3）環境演出計畫
（4）Tenant Design計畫


III.實施計畫、作業階段
A.實施計畫-此階段是根據基本計畫實施具體的廠商招商活動。此外以擬定統一設計之CI計畫、販促計畫、環境演出計畫、營運管理實施計畫為目的。
1、實施計畫
（1）依事業化戰略調整企畫
（2）事業計畫的調整、修正
（3）管理、營運系統的檢討
（4）CI計畫
（5）SP計畫
2、Tenant Leasing活動 - 1
（1）招商手冊作成
（2）Tenant Promotion
（3）召開幕集說明會
3、建築設計計畫
（1）實施設計計畫
（2）基本設計圖說的作成
4、內裝設計計畫
（1）實施設計計畫
（2）基本設計圖說的作成
5、環境演出計畫
（1）實施設計計畫
（2）基本設計圖說的作成
6、Tenant Design計畫
（1）工程區分
（2）設計規範
（3）色彩控制
（4）照明控制
（5）音響控制
（6）設備計畫
7、內裝監理室的發足
（1）Tenant區分圖作成
（2）Rule Book作成
（3）內裝規範
（4）工程區分表作成
8、營運管理體制檢討
（1）契約內容、共益費、共同販促費設定
（2）館內配送系統

B.實施業務-此階段是對目前為止之業務內容一面調整修正一面擬定最終的實施計畫，同時也是招商活動上判斷主要廠商是否設櫃之重要期間。
1、企畫、調整
（1）計畫內容相關之企畫、調整
（2）監理、營運相關之企畫、調整
（3）事業計畫相關調整
（4）建築、內裝、環境演出Design相關總合調整
2、Tenant Leasing活動 - 2
（1）Tenant入店交涉
（2）Tenant條件調整
（3）Tenant設計說明會
（4）Tenant入店契約
3、建築實施設計
（1）建築設計相關調整、監修
（2）建築實施設計圖說的作成
4、內裝實施設計
（1）內裝設計相關調整、監修
（2）內裝實施設計圖說的作業
5、環境演出實施設計
（1）環境演出設計相關調整、監修
（2）環境演出實施設計圖說的作成
6、Tenant內裝監理
（1）設計圖說的Check、承認
（2）B工程調整
7、營運管理計畫
（1）警備、清潔等業者的決定
（2）開業Event計畫檢討
（3）年間Event計畫檢討
8、行政作業
（1）建築執照申請等申請

C.監理業務-此階段是開幕前之最終確認與針對開幕後以販促計畫與營運上之營運人員計畫為中心所擬定之策略

1、設計監理
（1）配合施工之設計調整
（2）施工圖之指導、承認
（3）工程Check
（4）設計變更處理
（5）工程中間Chekc
（6）工程檢查
2、Tenanat內裝監理
（1）工程Check
（2）法規Check
（3）與圖面的整合性
（4）會同竣工檢查
3、CI實施計畫
（1）CI Design
（2）Application Design
（3）CI Manual
4、SP實施計畫
（1）開業SP、Event計畫
（2）年間SP、Event計畫
（3）SP、Event計畫的企畫調整
5、開幕前Check
（1）MD Check
（2）Design Check
（3）Display Check
6、營運管理計畫
（1）營運要員的採用
（2）店主總會役員選出
（3）店長、從業員教育、收銀機訓練
7、行政作業
（1）使用執照等申請

IV.開幕後營運管理階段
A.SC開幕後之營運管理業務指導
1、事業consultant
（1）開幕後的定期check、診斷
（2）營業促進計畫的企畫立案及實施
（3）營運管理計畫的企畫立案及指導
（4）販賣促進計畫的企畫立案及實施
2、日常營運管理業務
（1）營業、銷售金管理
（2）警備、清潔、停車場管理
（3）環境改善
（4）總務、契約管理
（5）從業員教育
（6）銷售今額分析及活性化對策
（7）店主會、役員會、店長會的營運
（8）租金改定
（9）Tenant MD政策的支援
（10）代替入店交涉
（11）改造、改裝Planning與實施